양도소득세란?
양도소득세는 부동산·분양권 등 자산을 양도(매도)해 발생한 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 하며, 보유기간과 자산 유형에 따라 세율과 공제 방식이 크게 달라집니다.
이 계산기는 양도가액·취득가액·필요경비·보유기간·자산 유형을 입력하면 장기보유특별공제와 세율을 적용한 예상 양도소득세·지방소득세를 계산합니다.
계산 공식
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 양도소득금액 = 양도차익 × (1 − 장기보유특별공제율) 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(250만원) 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 (또는 단기양도 단일세율 적용) 지방소득세 = 산출세액 × 10%
세율표
기본세율(장기보유, 2년 이상)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
단기양도 세율
| 자산 유형 | 1년 미만 | 1~2년 미만 |
|---|---|---|
| 주택 | 70% | 60% |
| 토지·상가 등 | 50% | 40% |
| 분양권 | 70% | 60%(2년 이상도 동일) |
장기보유특별공제율
| 보유기간 | 일반 부동산(연 2%) | 1세대1주택(보유+거주, 연 4%+4%) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | — (3년 미만은 0%) |
| 10년 | 20% | 보유 40% + 거주 40% = 최대 80% |
| 15년 이상 | 30%(상한) | 각 항목 40% 상한, 합산 최대 80% |
계산 예시
- 토지, 양도가 8억 / 취득가 5억 / 보유 6년 → 양도차익 3억원 → 장기보유특별공제 12%(6년×2%) → 양도소득금액 2억 6,400만원 → 과세표준 2억 6,150만원 → 38% 구간(누진공제 1,994만원) → 산출세액 7,943만원 → 지방소득세 794.3만원 → 총 세금 약 8,737만원
- 주택, 보유 8개월(1년 미만) 단기양도 → 장기보유특별공제 0%, 과세표준에 70% 단일세율 적용 → 지방소득세 별도 10% 가산
⚠️ 이 계산기는 조정대상지역 다주택자 중과세, 1세대1주택 비과세·감면 요건, 분양권 전매제한 등 특수 규정은 반영하지 않은 단순 계산입니다. 실제 신고·납부 전 세무사 등 전문가와 상담하시기 바라며, 본 결과는 참고용입니다.