🏘️ 양도소득세 계산기

양도소득세란?

양도소득세는 부동산·분양권 등 자산을 양도(매도)해 발생한 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 하며, 보유기간과 자산 유형에 따라 세율과 공제 방식이 크게 달라집니다.

이 계산기는 양도가액·취득가액·필요경비·보유기간·자산 유형을 입력하면 장기보유특별공제(줄여서 장기특별공제라고도 부릅니다)와 세율을 적용한 예상 양도소득세·지방소득세를 계산합니다.

비과세 요건과 공제 구조를 글로 먼저 읽고 싶다면 양도소득세 완벽 정리 가이드를 함께 보시면 이해가 빠릅니다.

계산 공식

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 양도소득금액 = 양도차익 × (1 − 장기보유특별공제율) 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(250만원) 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 (또는 단기양도 단일세율 적용) 지방소득세 = 산출세액 × 10%

세율표

과세표준 구간별 양도소득세율 (6~45%)

1년 미만·2년 미만 단기양도 세율

보유기간별 장기보유특별공제(장기특별공제) 공제율표

장기특별공제는 몇 년부터 받나요

장기보유특별공제(장기특별공제)는 3년 이상 보유했을 때부터 적용됩니다. 3년 미만이면 공제율이 0%이므로 양도차익이 그대로 양도소득금액이 됩니다.

일반 부동산은 보유 1년당 2%씩 쌓여 15년에 상한인 30%에 도달합니다. 1세대1주택 고가주택은 보유와 거주를 각각 1년당 4%씩 계산해 각 항목 40%를 상한으로 합산하므로, 10년 보유·10년 거주면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

필요경비에는 무엇이 들어가나요

필요경비는 양도차익을 줄여 주는 항목입니다. 취득 당시 낸 취득세, 매도·매수 과정의 중개수수료, 자산 가치를 높인 자본적 지출 등이 여기에 해당합니다.

영수증·계약서 등 증빙이 있어야 인정되므로 미리 챙겨 두는 편이 유리합니다. 취득 단계에서 낸 세금이 얼마였는지는 취득세 계산기로, 중개수수료(복비)는 부동산 중개수수료 계산기로 역산해 볼 수 있습니다.

1세대1주택 비과세 요건은 어떻게 되나요

1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지) 양도가액이 12억원 이하이면 비과세가 적용될 수 있습니다. 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 대해서만 과세됩니다.

다만 이 계산기는 과세 대상임을 가정한 단순 계산이므로 비과세 요건은 반영하지 않습니다. 요건별 세부 내용은 양도소득세 가이드에 정리해 두었습니다.

분양권 양도세는 왜 더 높나요

분양권은 보유기간에 따른 완화 구조가 없습니다. 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 단일세율이 적용되며 2년 이상 보유해도 세율이 내려가지 않습니다.

이 구간에서는 장기보유특별공제도 적용되지 않기 때문에, 양도차익에서 기본공제 250만원만 뺀 과세표준에 단일세율이 그대로 곱해집니다. 여기에 산출세액의 10%가 지방소득세로 더 붙습니다.

계산 예시

• 토지, 양도가 8억 / 취득가 5억 / 보유 6년 → 양도차익 3억원 → 장기보유특별공제 12%(6년×2%) → 양도소득금액 2억 6,400만원 → 과세표준 2억 6,150만원 → 38% 구간(누진공제 1,994만원) → 산출세액 7,943만원 → 지방소득세 794.3만원 → 총 세금 약 8,737만원
• 주택, 보유 8개월(1년 미만) 단기양도 → 장기보유특별공제 0%, 과세표준에 70% 단일세율 적용 → 지방소득세 별도 10% 가산