LTV(주택담보대출 한도) 계산기란?
**LTV(Loan To Value, 주택담보인정비율)**는 주택 가격 대비 담보대출을 얼마까지 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 은행 등 금융기관은 주택을 담보로 대출해줄 때 이 LTV 비율을 상한선으로 삼아 대출 한도를 산정합니다. 이 계산기는 주택 가격과 LTV 비율만 입력하면 최대 대출 한도와, 기존 대출이 있는 경우 추가로 받을 수 있는 대출 가능액까지 함께 계산해 드립니다.
계산 공식
최대 대출 한도 = 주택 가격 × LTV 비율(%)
추가 대출 가능액 = 최대 대출 한도 − 기존 대출 잔액
- LTV 비율은 규제지역·주택 가격·보유 주택 수 등에 따라 정책적으로 다르게 적용됩니다.
- 기존 대출 잔액을 입력하지 않으면 0원으로 계산됩니다.
계산 예시
| 주택 가격 | LTV 비율 | 기존 대출 | 최대 대출 한도 | 추가 대출 가능액 |
|---|---|---|---|---|
| 5억 원 | 70% | 0원 | 3억 5,000만 원 | 3억 5,000만 원 |
| 5억 원 | 70% | 1억 원 | 3억 5,000만 원 | 2억 5,000만 원 |
| 5억 원 | 50% | 3억 원 | 2억 5,000만 원 | 0원(한도 초과) |
5억 주택에 LTV 70%면 얼마까지 되나요
주택 가격 5억원에 LTV 70%를 적용하면 최대 대출 한도는 3억 5,000만원입니다. 나머지 1억 5,000만원은 자기 자금으로 채워야 합니다.
같은 주택이라도 LTV가 50%로 낮아지면 한도는 2억 5,000만원으로 줄어듭니다. 위 표에서 비율만 바꿔가며 필요한 자기자금이 얼마인지 확인해 보세요.
기존 대출이 있으면 어떻게 되나요
이 계산기는 LTV 한도에서 기존 주택담보대출 잔액을 뺀 금액을 추가 대출 가능액으로 보여 줍니다. 5억원 주택에 LTV 70%, 기존 대출 1억원이면 추가로 2억 5,000만원까지입니다.
기존 대출이 이미 LTV 한도를 넘었다면 추가 대출 가능액은 0원으로 표시됩니다. 이 경우 새 대출을 받으려면 기존 대출을 먼저 줄여야 합니다.
생애최초 주택 구입은 LTV가 더 높습니다
생애최초 주택 구입자는 주택가격 등 요건을 충족하면 LTV를 **최대 80%**까지 적용받을 수 있습니다. 일반 구입보다 자기 자금 부담이 줄어듭니다.
다만 LTV가 올라가도 DSR 같은 상환능력 규제는 그대로 걸립니다. LTV만으로 최종 한도가 정해지지는 않습니다.
LTV와 DSR 중 어느 쪽이 한도를 정하나요
둘 중 더 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다. LTV는 담보 가치 기준, DSR은 소득 기준이라 성격이 다릅니다.
담보는 충분한데 소득이 낮으면 DSR에서 막히고, 소득은 넉넉한데 집값 대비 대출이 크면 LTV에서 막힙니다. DSR 계산기로 소득 쪽 한도도 함께 확인하고, 월 상환액은 대출 이자 계산기로 미리 잡아 보세요. 집을 살 때 함께 나가는 중개수수료(복비)도 자금 계획에 넣어야 합니다.
LTV와 DSR의 관계
| 구분 | 기준 | 의미 |
|---|---|---|
| LTV | 주택 가격 | 담보 가치 대비 대출 가능 금액 한도 |
| DSR | 연 소득 | 소득 대비 원리금 상환 능력 한도 |
실제 대출 가능 금액은 LTV 한도와 DSR 한도 중 더 낮은 금액으로 결정됩니다. 이 계산기는 LTV 기준 참고용 계산이며, 실제 승인 한도는 금융기관 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.