종합부동산세(종부세)란?
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과하는 경우 국세로 부과되는 세금입니다. 재산세와 별도로 부과되며, 보유 주택 수에 따라 공제금액과 세율이 달라집니다.
이 계산기는 보유 주택 공시가격 합계와 보유 주택 수만 입력하면 예상 종합부동산세를 계산합니다.
기본공제
| 구분 | 공제금액 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 12억원 |
| 2주택 이하 / 3주택 이상 | 9억원 |
종부세는 공시가격 얼마부터 내나요
1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억원, 그 외에는 9억원을 넘어야 종부세 대상이 됩니다. 이 금액 이하면 과세표준이 0이라 종부세가 아예 나오지 않습니다.
시가가 아니라 공시가격 합계 기준이라는 점이 핵심입니다. 실거래가로는 12억원을 넘어도 공시가격 합계가 그 아래면 대상이 아닐 수 있습니다.
3주택 이상은 세율이 얼마나 높아지나요
과세표준 12억원 이하까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 0.5%·0.7%·1.0%로 같습니다. 차이는 12억원 초과 구간부터 벌어집니다.
25억원 이하 구간에서 2주택 이하는 1.3%인데 3주택 이상은 2.0%이고, 최고 구간에서는 2.7% 대 5.0%까지 벌어집니다. 아래 두 세율표를 나란히 비교해 보세요.
종부세율표 (과세표준 기준, 누진공제)
2주택 이하
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | — |
| ~ 6억원 | 0.7% | 60만원 |
| ~ 12억원 | 1.0% | 240만원 |
| ~ 25억원 | 1.3% | 600만원 |
| ~ 50억원 | 1.5% | 1,100만원 |
| ~ 94억원 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
3주택 이상
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | — |
| ~ 6억원 | 0.7% | 60만원 |
| ~ 12억원 | 1.0% | 240만원 |
| ~ 25억원 | 2.0% | 1,440만원 |
| ~ 50억원 | 3.0% | 3,940만원 |
| ~ 94억원 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
계산 공식
과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 60% 종합부동산세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
공정시장가액비율 60%가 왜 붙나요
공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액을 그대로 과세하지 않고, 그중 **60%**만 과세표준으로 잡습니다. 공시가격 급등이 세 부담에 그대로 전가되지 않도록 완충하는 장치입니다.
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 합계 15억원이면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원이 과세표준입니다. 3억원 차이가 그대로 과세되는 것이 아닙니다.
재산세는 따로 또 내나요
네. 종부세는 국세이고 재산세는 지방세라 별개로 부과됩니다. 종부세 대상이라면 두 세금을 모두 냅니다.
다만 실제 고지에서는 재산세와 겹치는 부분을 조정하는 중복분 공제가 적용되므로, 단순 합산액보다는 낮아집니다. 보유 단계 부담 전체를 보려면 재산세 계산기도 함께 돌려 보고, 매도 시점 세금은 양도소득세 계산기에서 확인하세요.
계산 예시
- 공시가격 합계 15억원, 1세대 1주택 → 공제 12억원 → 과세표준 (15억−12억)×60% = 1억 8,000만원 → 세율 0.5%(누진공제 없음) → 예상 종부세 약 90만원
- 공시가격 합계 8억원, 1세대 1주택 → 공제 12억원 초과 못함 → 과세표준 0원 → 종부세 없음 (비과세)